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物業管理服務公司應該如何做好接收管理工作?

發布者:旭潔多功能洗地機和電動掃地車  信息來源:江西大型清潔設備生產廠  發布時間:2022-08-19  瀏覽量:
物業接管驗收管理

按照物業接管驗收的程序和要求,依據國家制定的物業接管驗收標準,做好接管驗收工作,做到全面、細致而不漏項,為日后的物業管理打下堅實基礎。

物業接管驗收分為現場驗收,資料交接及其它交接等三個方面。

(一)與前任物業公司對接

(在我公司接管老舊小區之前,該小區有其他物業公司在管時。)

1.現場驗收

(1)共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等;

(2)共用設備:一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;

(3)共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

(4)水、電表進行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄,以交接時點為據,之前的由前任物業繳納,之后由新進駐物業公司繳納。

(5)物業費、停車費

兩費用均以交接時點為據,之后的各項費用由新任物業開始計收,如有業主所欠前任物業費用,該物業必須依法依約進行收取,不能干擾新任物業的收費工作。

(6)對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續,將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。

(7)外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同

(8)交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接,即可考慮先進行保安的交接,由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續接下各個崗位,隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應交接,均可采取交接方部門對應接替方的部門進行交接,雙方對應交接部門均有負責人,由第三方進行監督,交接完畢要有三方簽字確認的交接資料物培社。

2.資料交接

(1)產權資料

1、項目批準文件;

2、用地批準文件;

3、建筑執照;

4、小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單;

(2)市府驗收合格資料

1、工程竣工驗收證書;

2、消防工程驗收合格證;

3、市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書;

4、用電許可證;

5、供用電協議書;

6、用水審批表、水費收繳合同書;

(3)工程技術資料

1、建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用 說明書、調試報告等;

2、工程合同及開竣工報告;

3、工程預決算分項清單;

4、圖紙會審記錄;

5、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);

6、隱蔽工程驗收記錄;

7、沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖;

8、竣工驗收證明書;

9、鋼材、水泥等主要材料的質量保證書;

10、新材料、構配件的鑒定合格證書;

11、水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書;

12、砂漿、混凝土試塊試壓報告;

13、供水管道試壓報告;

14、機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。

3.其他交接

(1)原管理單位應提供《物業情況一覽表》,包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積,總戶數,戶型等,對于空置房屋應特別注明,并將其鑰匙悉數移交接管單位;

(2)原管理單位須對小區的所有設施設備列出清單,如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等,交接時雙方須對小區的建筑、結構、設施設備進行全面的驗收,做好交接記錄;

(3)入伙至今所有管理運作資料均應移交。包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等;

(4)所有接管事項均應以書面方式進行,并須經雙方簽字蓋章確認;

(5)建筑物原有的設備設施應恢復原來的使用功能,并經我司驗收后簽字交接。

4.各類遺留問題

(1)物業費、停車費等費用

物業向業主所收取的物業費、供暖費、停車費及水、電費等其他費用,前任物業公司有無已經多收取的費用,如有,在進駐前需跟業委會或開發商進行溝通,索要回逾收的各項費用,或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。

(2)各類能源費

前任物業有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用,如有,敦促其交接前繳清。

(3)車輛刮蹭事件,前任物業有無承諾給業主在物業費、停車費或者其他形式的解決承諾,進行摸底調查,避免接手之后造成業主費用已交,但承諾的問題還未解決。

(4)業主家中有個別特殊問題的,前任物業給業主承諾并未兌現的,摸清情況,由前任物業進行解決,避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。例如:個別業主減免物業費等情況。

(5)工程遺留問題,要進行摸底調查,掌握小區或業主家中的工程遺留問題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

(二)與業主委員會對接

(在我公司接管老舊小區之前,該小區無其他物業公司在管,且小區存在業主委員會。)

1.現場驗收

(1)共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等;

(2)共用設備:一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;

(3)共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

(4)水、電表進行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄,以交接時點為據,之前的由業主委員會繳納,之后由新進駐物業公司繳納。

(5)對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續,將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。

(6)外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同

2.資料交接

(1)產權資料

1、項目批準文件;

2、用地批準文件;

3、建筑執照;

4、小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單;

(2)市府驗收合格資料

1、工程竣工驗收證書;

2、消防工程驗收合格證;

3、市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書;

4、用電許可證;

5、供用電協議書;

6、用水審批表、水費收繳合同書;

(3)工程技術資料

1、建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用 說明書、調試報告等;

2、工程合同及開竣工報告;

3、工程預決算分項清單;

4、圖紙會審記錄;

5、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);

6、隱蔽工程驗收記錄;

7、沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖;

8、竣工驗收證明書;

9、鋼材、水泥等主要材料的質量保證書;

10、新材料、構配件的鑒定合格證書;

11、水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書;

12、砂漿、混凝土試塊試壓報告;

13、供水管道試壓報告;

14、機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。

3.其他交接

(1)業主委員會應提供《物業情況一覽表》,包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積,總戶數,戶型等,對于空置房屋應特別注明,并將其鑰匙悉數移交接管單位;

(2)業主委員會須對小區的所有設施設備列出清單,如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等,交接時雙方須對小區的建筑、結構、設施設備進行全面的驗收,做好交接記錄;

(3)入伙至今所有管理運作資料均應移交。包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等;

(4)所有接管事項均應以書面方式進行,并須經雙方簽字蓋章確認;

(5)建筑物原有的設備設施應恢復原來的使用功能,并經我司驗收后簽字交接。

4.各類遺留問題

(1)各類能源費

業主委員會有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用,如有,敦促其交接前繳清。

(2)業主家中有個別特殊問題的,業主委員會給業主承諾并未兌現的,摸清情況,由業主委員會進行解決,避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。

(3)工程遺留問題,要進行摸底調查,掌握小區或業主家中的工程遺留問題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。

(三)無人對接

(如果該小區在接管前無其他物業公司在管,且不存在業主委員會。)

1.現場驗收

(1)共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等;

(2)共用設備:一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;

(3)共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

(4)水、電表進行抄底記錄

將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄。

(5)對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續,將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。

2.補辦資料

(1)補辦產權資料

1、項目批準文件;

2、用地批準文件;

3、建筑執照;

4、小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單;

(2)補辦市府驗收合格資料

1、消防工程驗收合格證;

2、用電許可證;

3、供用電協議書;

4、用水審批表、水費收繳合同書

3.其他工作

(1)全面了解老舊小區情況,建立《物業情況一覽表》并歸檔,包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積,總戶數,戶型等,對于空置房屋應特別注明,并配備鑰匙;

(2)仔細查看老舊小區的設備設施情況,列出明細清單并歸檔,如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等,對小區的建筑、結構、設施設備進行全面的驗收;

(3)重新建立老舊小區業主信息,包括姓名、產權、居住位置、建筑面積等,填入資料庫并歸檔。
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